近日，北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司（以下简称大龙地产），发布2015年度报告。报告期内，大龙地产营业收入和净利润，较上年同期相比双双下滑。

  作为销售规模在20亿元以下的中小上市房企，大龙地产的成名还要追溯到“天竺地王”一战。

  2009年11月，大龙地产以50.5亿元的总价竞得北京市顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地的土地使用权，创下当时北京总价和单价的“双料”地王。令人意外的是，“地王”宝座还没坐热，大龙地产便因为无法按时缴纳土地出让预付款而被收回地块，公司也因此被罚2亿元。

  “地王”项目被收回后，大龙地产何去何从？时隔6年之久，大龙地产目前经营状况、战略如何？

  营收与净利润双双下滑

  大龙地产从事的主要业务为房地产和建筑施工。2015年，公司两个业务板块营业收入较2014年均有不同幅度的下降。截至报告期末，公司实现营业收入6.69亿元，比上年同期12.19亿元减少45.14%；利润总额8135.94万元，较上年同期1.74亿元减少53.27%，实现净利润5977.31万元，较上年同期1.33亿元减少54.9%；归属母公司净利润5963.35万元，较上年同期1.3亿元减少54.14%。对于下滑的原因，大龙地产表示，受房地产项目开发周期和建筑施工业务体量减少等因素影响。

  2015年，公司房地产业务主要集中在北京顺义、广州中山以及内蒙古满洲里三块区域，除中山项目部分尚未完成竣工备案外，其余项目均已进入销售阶段。

  2015年，位于北京顺义的裕龙华府项目销售面积为1.128万平方米，销售金额为2.778亿元；位于广东省中山市的裕龙君汇项目销售面积为2.6万平方米，销售金额为1.33亿元；位于满洲里裕龙园区项目销售面积为661.54平方米，销售金额仅为 200.54万元。

  值得注意的是，大龙地产的土地储备并不乐观。报告期内，大龙地产持有待开发土地的区域分别为北京市顺义区、广东省中山市以及内蒙古满洲里市，在持有待开发土地面积方面，顺义区为2.8342万平方米，中山市为4.036万平方米，满洲里为15.1236万平方米。

  补仓成当务之急。大龙方面表示，鉴于公司目前已无在建项目，结合区域环境和土地储备情况，公司计划2016年在顺义、中山等地区开发新项目，以保证房地产业务的持续发展。

  对于公司发展战略，大龙方面认为，京津冀一体化、首都功能疏解及通州区行政副中心建设等宏观政策、环境的变化，为公司多年来深耕的顺义市场带来了新的发展机遇。公司将借此机遇，在做好现有项目的基础上，努力提升企业竞争力，加强抵御市场、政策变化的能力。

  对于未来的方向，大龙地产方面表示，通过近几年的不断努力，在克服一系列困难后，公司将房地产业务开发重心逐步转回顺义本地。作为顺义区属国有控股房地产上市企业，公司多年深耕顺义市场，拥有较多的区域资源，对未来业务开展具有良好的促进作用。

  北京拿地不易

  其实回归“根据地”的战略由来已久。继“天竺地王”一战折戟后，大龙地产就已经决定重回顺义。

  大龙地产2010年报指出，公司将按照“立足顺义、面向北京、胸怀全国”的要求，实现重心回归，牢牢稳固顺义这块“根据地”，与顺义同成长，共发展。2011年报又表示，报告期内，公司贯彻落实“整体转王府、分期开宣武、盘活满洲里、加快建中山、重心回顺义”的项目建设思路，扎实开展工作，稳步推进项目。

  大龙地产在2013年报中亦认为，2010 年，公司在内外部巨大压力的背景下，适时提出战略转型、回归顺义的发展思路，2012年7月进一步编制了以“战略回归，龙腾顺义”为核心的中长期发展规划，提出“专注于中国新型城市化建设的城市运营商典范”的发展愿景和“助力区域多元化、促进城市现代化、加速城乡一体化”的核心使命。

  但回归之路并不容易。据了解，2015年，大龙地产仅新增土地储备1块。公告显示，公司控股子公司北京市大龙房地产开发有限公司（以下简称大龙有限）于2015年12月4日收到北京市国土资源局签发的《中标通知书》，成功竞得北京市顺义仁和镇 05-02-15-2 地块R2二类居住限价商品房项目国有建设用地使用权，中标价为4.0336亿元，其中政府土地出让收益2.56亿元，土地开发建设补偿款1.48亿元。

  目前的房地产市场，一二线城市被视为“香饽饽”，三四线城市因为库存压力太大，被房企视为“红海”。

  中原地产的统计数据显示，2015年来，20大标杆房企合计在土地市场投入了3517.13亿元拿地，从在一线城市的占比看，历史首次突破了50%比例，占比高达50.74%。2015年北京的土地市场成交中，26宗地块的楼面价超过3万元。
时光回溯到2009年11月20日，大龙地产拍下又因欠缴土地款被收回的顺义区后沙峪镇天竺开发区22号用地，楼面地价为29859元/平方米。这块地的总价和单价分别创下当年北京公开出让地块的新高，成为当时的双料“地王”。

       时过境迁，如今北京的高地价对大龙来说仍是一个很大的挑战。

       中原地产的统计数据显示，在2015年，北京共成交地块110宗，而其中23宗地块的总价在30亿元以上，占比近21%。

       截至2015年 12月 31日，大龙地产资产总额仅为29.21亿元，较年初的30.05亿元减少0.84亿元；负债总额7.68亿元，较年初8.69亿元减少1.01亿元；净资产21.53亿元，较年初的21.36亿元增加0.17亿元。

       大龙地产也认为，随着我国经济发展步入新常态，房地产行业面临新一轮洗牌，高库存和低去化率依然是大部分房企难以逾越的障碍，龙头企业在融资、快速周转等方面的优势明显，土地市场竞争激烈。“从土地市场上看，更多地出现国企、央企占主流以及联合体拿地的趋势，以北京为例，活跃在土地市场的企业大部分都是国企或者央企所组成的联合体。”

       大龙地产年报速览

       利润总额8135.94万元，较上年同期17410.16万元减少53.27%

       实现净利润5977.31万元，较上年同期13253.48万元减少54.9%

       公司实现营业收入6.69亿元，比上年同期12.19亿元减少45.14%

       归属母公司净利润5963.35万元，较上年同期13003.73万元减少54.14%

       公司资产总额为29.21亿元，较年初30.05亿元减少0.84亿元

       资产负债率为26.29%，较年初减少2.62个百分点

       负债总额7.68亿元，较年初8.69亿元减少1.01亿元

       净资产21.53亿元，较年初21.36亿元增加0.17亿元，其中归属母公司的所有者权益为21.48亿元，较年初21.31亿元增加0.17亿元

       仁略观点：房地产业是中国的新兴产业，过去20多年的发展经历了一个不断起伏的过程。未来，房地产行业将出现六大趋势性变化：保障房分流“夹心阶层”的购房需求；未来房价将由市场决定；10年后开发商数量将不足3000家；住宅产业化将带来房地产业的革命；拥抱互联网；创新房地产金融将层出不穷。

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